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投资要点

事件：发改委、证监会发布新政推动 REITs 常态化发行。提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

点评：将消费基础设施纳入公募 REITs 底层资产 ， 打开 REITs 市场空间，同时也 利于商业资产 持续盘活 。政策首次提及“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs”，公募 REITs 底层资产从交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房等扩大至消费基础设施领域。我国商业存量资产量大质优，根据赢商网统计，截至 2022 年末，全国购物中心存量项目达 5685 个，体量达 5.03 亿方。而当前我国公募 REITs 整体规模仍较小，2020 年4 月正式启动以来至今共发行产品 27 支规模 909 亿元，本次消费基础设施 REITs 扩容落地后发展空间广阔，促消费扩内需下看好商业资产持续盘活。对 新政对 s REITs 项目发行要求 也有优化 。 适度降低收益 和资产规模 门槛 、 放宽资金用途限制，利于将更多优质资产纳入 公募 s REITs 范畴 ，形成资金良性循环 ：1 ） 分类调整不同项目收益率 。 “特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于 5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来 3 年每年净现金流分派率原则上不低于 3.8%。”此前，所有项目统一要求未来 3 年每年净现金流分派率不低于 4%。2 ） 降低保障性租赁住房资产规模要求。将保障性租赁住房首发当期不动产评估净值门槛从 10 亿元降至 8 亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的 2 倍。3 ） 放宽 回收资金用途 限制 。新政提出“不超过 30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过 10%的净回收资金可以用于已上市基础设施项目小股东退出或补充发起人流动资金等”。此前要求净回收资金 90%以上都要以资本金形式投入新建项目。对消费基础设施持有者和运营者而言，有利于 优化资本结构、 实现商业资产价值重估、 转型 新发展模式等 等 。消费类基础设施 REITs 落地进一步完善了商业资产投融管退闭环，利于优化资本结构，REITs 市场发展也有利于带动资本市场对优质商业资产的价值重估，长期看将逐步推动商业地产向轻资产运营转型。但， 本次新政在资金用途方面仍有一定限制，“要求发起人不得从事商品住宅开发业务、不得为住宅开发项目变相融资”。

投资建议：公募 REITs 再度扩容，首次将消费基础设施纳入公募 REITs 底层资产，对房企持有商业物业价值重估、盘活存量资产、优化资产负债表，未来向商业运营新发展模式转变均有积极意义，利好具备优质商业资产及运营能力的公司。

风险提示：消费复苏不及预期、公募 REITs 审批发行进展不及预期。